農(nóng)村自建房施工承包合同主體要明確才行！

    大部分的業(yè)主在農(nóng)村自建別墅的時候，都要跟施工隊簽訂施工承包合同，而這個時候，大家一定要明確合同的主體才行！不然日后出了問題就比較麻煩了！

    正在討論合同問題的兩人

    一、農(nóng)村自建別墅的施工承包合同主體要明確才行！

    1、發(fā)包人。包括個人和單位，房地產(chǎn)開發(fā)則應(yīng)當(dāng)具有營業(yè)執(zhí)照，但資質(zhì)對合同效力不造成影響，僅面臨行政處罰。

    發(fā)包人在項目實施前就當(dāng)獲取立項批準(zhǔn)、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并通過環(huán)境、消防、人防等事項審批。

施工合同簽訂后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)辦理施工許可證，該證的辦理影響合同履行，但不影響合同效力。

    2、承包人。兩個必須：一是必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)活動，二是必須具備相應(yīng)資質(zhì)等級。

    超經(jīng)營范圍、無資質(zhì)、超越資質(zhì)等級所簽合同無效，但竣工前可效力補正。

    施工中資質(zhì)降級，但仍滿足所建工程，合同繼續(xù)履行，但應(yīng)降低取費標(biāo)準(zhǔn)；若不能滿足所建工程，則應(yīng)解除合同。

    農(nóng)村自建房3層以下，按承攬合同定，不適用建筑法，承包人無資質(zhì)要求。

    3、轉(zhuǎn)包。包括整體轉(zhuǎn)包、肢解轉(zhuǎn)包、視同轉(zhuǎn)包（依法分包后，未進行實際管理情形），轉(zhuǎn)包合同無效。

    正在簽訂合同的人

    但基于合同相對性及任何人不得從違法行為中獲益原則：

（1）發(fā)包人知曉轉(zhuǎn)包不能請求確認承包人與實際施工人之間的轉(zhuǎn)包合同無效。

（2）發(fā)包亦不得突破相對性直接與實際施工人結(jié)算。

（3）因為承包人轉(zhuǎn)包違約，承包人要求按合同結(jié)算沒有法律依據(jù)，雙方應(yīng)當(dāng)按實際施工人資質(zhì)等級按實結(jié)算。工程款利息作為派生物可以獲得支持。

（4）因發(fā)包人原因造成的停、窩工損失，承包人可以主張，但實際施工人無權(quán)向發(fā)包人主張。

（5）優(yōu)先受償權(quán)，為有效合同之承包人享有。

（6）承包人主張管理費沒有法律依據(jù)，已經(jīng)獲得的，應(yīng)當(dāng)收繳。

（7）發(fā)包人將部分工程甩項給其它單位，承包人所產(chǎn)生的配合費可以主張。

結(jié)語：只有明確了主體的農(nóng)村自建別墅施工承包合同，才能更好的發(fā)揮其效力，確保我們業(yè)主的權(quán)益。